국세청의 현금부자 및 부모찬스 부동산 탈세조사

국세청, 부동산 탈세혐의자 127명 세무조사 착수

— 현금부자·부모찬스·다주택자·초고가주택 정조준

민우세무법인 김재철 세무사 | 2026. 5. 19.

📌 한눈에 보는 핵심

• 국세청, 2026.5.19. 탈루혐의자 127명 세무조사 착수
• 주택 취득규모 약 3,600억 원, 탈루추정액 약 1,700억 원
• 대출규제·다주택자 양도세 중과 재개(2026.5.10) 환경의 우회수단 정조준
• 4대 유형: 현금부자/사인간채무, 시세차익 다주택자, 가격상승지역, 30억 원 이상 초고가
• 하반기 사업자대출 유용 취득자 전수 검증 예고

1. 추진 배경

2025년 아파트가격은 강남4구 16.9%, 서울 9.0% 상승한 반면 지방은 -1.1%로 양극화 심화. 서울지역 거래에서 전액 자기자금 취득 비중은 14.8%→18.9%, 사인간 채무 취득은 11.4%→16.4%로 모두 증가.

[자료] 국세청 보도자료 2026.5.19.

2026.5.9. 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 매물 감소·가격상승 기대감이 확산되고, 대출규제를 우회한 현금취득과 가족 간 차용 형식이 증가하고 있어 자금형성과정을 철저히 검증한다는 방침입니다.

2. 4대 조사대상 유형

유형	핵심 키워드
① 현금부자 사인간 채무	대출 없이 또는 부모·친인척·특수관계법인으로부터 고액 차용, 자금출처 불분명
② 시세차익 다주택자	실거주 아닌 시세차익 목적의 다주택 보유·취득
③ 가격상승 지역	성북·강서구, 광명·구리시 등 단기 급등지역 취득
④ 30억원 초고가	강남3구·마용성 초고가 (전수 검증 진행)

[사례 1] 현금부자 — 부친의 해외주식 매각대금 30억 편법지원

국세청 정책브리핑 2026.5.19.

30대 자녀 부부가 학군지 30억대 아파트를 전액 자기자금으로 취득. 부친이 자녀 취득 직전 해외주식 30억을 매각하였으나 사용처 불분명 → 편법지원 의심.

[사례 2] 사인간 채무 — "부친 사망 시 일괄상환" 비정상 차용증

국세청 정책브리핑 2026.5.19.

30대 초반 사회초년생이 20억 아파트 취득 시 부친에게서 10억 차용. "부친 사망시점 상환, 이자도 만기 일괄지급"의 통상적이지 않은 조건 → 허위 채무계약 의심.

[사례 3] 다주택자 — 부모가 취득세까지 지원

국세청 정책브리핑 2026.5.19.

2주택 보유자가 한강뷰 30억대 아파트 추가취득. 중견기업 대표 부모가 취득자금 + 취득세·수수료까지 편법지원. 3주택 보유로 20억 시세차익 확보.

[사례 4] 가격상승지역 — 사업소득 누락 자금 활용

국세청 정책브리핑 2026.5.19.

농산물 도소매업자가 20억 강북 아파트 취득. 매출 신고누락 자금으로 분석되어 관련 사업체까지 조사 확대.

[사례 5] 초고가 — 치과 비급여 현금매출 누락 + 편법증여

국세청 정책브리핑 2026.5.19.

치과의사가 강남 50억대 초고가 아파트 취득. 비급여 진료비 현금결제 유도로 수입 누락 + 부모 편법증여 의심.

3. 적용 법령 및 검토사항

가. 재산취득자금 등의 증여 추정

📌 상증세법 제45조 ① 재산취득자의 직업·연령·소득·재산상태 등으로 볼 때 자력 취득이 어렵다고 인정되는 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정.

📌 상증세법 시행령 §34 — 증여추정 배제기준 입증되지 않은 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 제외.

단, 타인으로부터 증여받은 사실이 확인되면 배제기준 미달이라도 증여세 과세(사무처리규정 §42②).

'80%만 입증하면 안전'은 잘못된 통념. 객관적 증빙으로 증여사실이 확인되면 그대로 과세됩니다.

나. 자금출처 인정 항목

• ① 신고·과세된 소득금액 (비과세·감면 포함)
• ② 신고·과세받은 상속·증여재산
• ③ 본인 재산처분 대가 (양도세 등 차감)
• ④ 객관적으로 확인되는 차입금
• ⑤ 기타 자금출처가 명백한 금액

다. 부모-자녀 차용 인정요건

❌ 차용 불인정 전형사례

• 상환능력 대비 과도한 차입
• 부모 사망시점 상환 약정(사례 2)
• 이자 만기 일괄지급 + 실제 이자지급 없음
• 차용증 사후작성 정황
• 이자를 부모가 자녀에게 돌려주는 '페이백'
• 실제 상환내역 부재

✅ 차용 인정을 위한 체크포인트

• 이자율: 상증세법상 적정이자율 연 4.6%. 무이자라도 적정이자와의 차액이 연 1천만원 미만이면 비과세(약 2.17억 한도)
• 상환방식: 만기일시 또는 원리금균등 구체 명시
• 이자지급: 매월 계좌이체 (메모에 '이자' 명시)
• 증빙: 내용증명·확정일자로 작성시점 입증
• 사후관리: 국세청이 상환시점까지 추적

라. 부정행위 가산세·고발

📌 국세기본법 §47의2·47의3 사기 또는 부정행위로 무신고·과소신고 시 가산세 40%(국제거래 60%). 단순 무신고 20%, 단순 과소신고 10%와 큰 차이.

📌 조세범처벌법 §3 / 특가법 §8 조세포탈 시 2년 이하 징역 또는 포탈세액 2배 이하 벌금(가중요건 충족 시 3년/3배). 포탈세액 5억 이상은 특가법 적용, 무기 또는 5년 이상 징역.

마. 부과제척기간

증여세 부과제척기간은 원칙 10년, 사기·부정행위 시 15년 (국세기본법 §26의2 ④).

4. 향후 추진계획

① 사업자대출 유용 전수 검증 (하반기)

사업자대출을 주택 취득에 유용한 경우 대출용도 위반 + 가지급금 인정이자(법인세법 §52, 법령 §88) + 사업체 전체 세무조사 확대로 이어질 수 있습니다.

② 부동산 불법행위 대응협의회

국조실·국토부·경찰청 등 관계기관과 범정부 공동 대응.

③ 자금조달계획서 실시간 분석

국토부로부터 실시간 공유받아 소득·재산 자료와 연계 분석. 거짓·부실 작성 시 즉시 조사 대상.

5. 납세자 실무 권고

① 자금조달계획서는 증빙 가능한 자금원만 사실대로 기재

② 가족 간 차용은 차용증 + 내용증명 + 정기 이자지급 + 실제 상환의 4박자

③ 사업자는 매출누락이 부동산 취득과 연결되지 않도록 주의 (관련 사업체로 확대)

④ 양도세 중과 재개 — 부담부증여·일시적 2주택 비과세 등 합법 절세요건 사전 검토

⑤ 조사 착수 후 사후수습은 어려움 — 30억 이상 초고가는 전수 검증, 미만이라도 4대 유형 해당 시 언제든 조사 가능

본 글은 국세청 보도자료(2026.5.19.) 및 관련 언론보도를 토대로 현행 상증세법, 국세기본법, 조세범처벌법, 법인세법, 국세청 사무처리규정·기본통칙 및 주요 예규·판례를 검토하여 작성된 자료입니다.

구체적 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 상담을 권장합니다.

민우세무법인 김재철 세무사

#부동산세무조사 #자금출처조사 #증여세 #현금부자 #부모찬스 #차용증 #다주택자양도세중과 #초고가아파트 #편법증여 #민우세무법인