국세청이 안내하는 2025년 양도소득세 확정신고?!

세무 안내 · 양도소득세

2025년 귀속 양도소득세 확정신고,
5월에 꼭 챙겨야 할 핵심 정리

작성 민우세무법인 김재철  |  작성일 2026년 5월 4일
근거 자료 국세청 보도참고자료(2026.5.4. 12:00 보도), 연합뉴스·국세신문 2026.5.4. 보도, 현행 「소득세법」·「소득세법 시행령」·「국세기본법」, 재정경제부 2026.2.12. 보도자료

Ⅰ. 5월 1일 ~ 6월 1일, 양도소득세 확정신고의 달

매년 5월은 종합소득세뿐 아니라 양도소득세 확정신고가 함께 진행되는 달입니다. 국세청이 2026년 5월 4일 배포한 보도참고자료에 따르면, 2025년 귀속 양도소득세 확정신고 대상자는 약 22만 명으로, 신고·납부기한은 2026년 6월 1일(월)까지입니다(법정 신고기한 5월 31일이 일요일이므로 「국세기본법」 제5조에 따라 다음 영업일로 연장).

1. 신고 대상자의 범위

「소득세법」 제110조에 따른 확정신고 대상자는 다음과 같이 정리됩니다.

• 부동산·주식 등을 양도하고 예정신고를 하지 않은 자(소득세법 §110)
• 2회 이상 양도하면서 자산 종류별 소득금액을 합산신고하지 않은 자 — 누진세율 구조 및 양도소득 기본공제(연 250만 원, 「소득세법」 §103)의 차이로 본세가 달라지는 경우
• 예정신고 의무가 없는 국외주식·파생상품을 거래하여 양도소득이 발생한 자(소득세법 §118의2, §94①5호)

국세청 통계에 따른 안내문 발송 대상의 구성은 다음과 같습니다.

구분	인원
부동산	약 1만 명
국내주식	약 1만 6천 명
국외주식	약 18만 2천 명
파생상품	약 1만 1천 명
합계	약 22만 명

특히 국외주식 보유 비중이 압도적(약 83%)이라는 점에서, 이른바 '서학개미'들의 신고 의무 이행이 올해 확정신고의 핵심 변수임을 확인할 수 있습니다.

2. 신고·납부 방법

전자신고는 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일)로 가능하며, 5월 1일~5월 31일에는 06:00~익일 01:00 운영, 마지막 날 6월 1일은 24:00까지 운영됩니다. 서면신고는 주소지 관할 세무서에 우편 또는 방문 제출이 가능합니다.

납부 방법은 가상계좌 이체, 신용카드(수수료 0.7%, 체크카드 0.4% 납세자 부담), 간편결제, 금융기관 창구 모두 가능합니다.

3. 분납

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 일부를 2026년 8월 3일까지 분할납부할 수 있습니다(「소득세법」 §112).

• 세액 1천만 원 초과 ~ 2천만 원 이하: 1천만 원 초과분을 분납
• 세액 2천만 원 초과: 전체 세액의 50%를 분납

Ⅱ. 2026년 새롭게 도입·강화된 홈택스 도움 서비스

1. 예정신고 미리채움

확정신고 화면에서 '예정신고 내역 불러오기'를 클릭하면 양도일자, 취득일자, 소득금액 등을 자동으로 채워 줍니다. 합산 누락을 막는 핵심 기능입니다.

2. 세율 선택 도우미(2026년 신설)

올해부터 양도물건 종류, 취득·양도일 등 입력 정보만으로 세율이 특정되면 세율을 자동 채움해 주며, 특정되지 않는 경우에도 대화형 질문·답변을 통해 세율을 찾아 입력할 수 있습니다. 다주택 중과 적용 여부, 단기보유세율(소득세법 §104), 1세대 2주택 일시적 비과세 판정 등 가장 오류가 빈발하던 영역에 대한 보조 기능이 추가된 것입니다.

3. 확정신고 도움자료 모음

홈택스 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 신고도움 자료 조회 메뉴에서 신고서 작성사례·오류사례·전자신고 가이드를 내려받을 수 있습니다.

4. 증빙서류 간편제출

스마트폰 카메라 촬영 후 손택스 업로드 또는 가상팩스 번호를 부여받아 FAX 제출이 가능합니다.

Ⅲ. 자산 유형별 신고 핵심 — 세무사가 꼭 짚어야 할 점

1. 부동산 양도 — 다주택자 양도세 중과 유예 '5월 9일' 종료 임박

이번 확정신고와 직결된 가장 큰 이슈입니다. 정부는 2026년 2월 12일 보도자료를 통해 「소득세법 시행령」 제167조의3 등에 따른 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 2026년 5월 9일 예정대로 종료된다고 재차 확인했습니다.

이에 따라 2026년 양도분(즉 차기 신고분)부터는 다음과 같이 적용됩니다.

• 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준으로 2026년 5월 10일 이후 양도하는 조정대상지역 다주택자 주택은 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 부활할 수 있습니다.
• 장기보유특별공제도 배제됩니다(「소득세법」 §95②, 시행령 §167의3).

다만 정부는 시장 충격을 완화하기 위해 다음의 잔금 유예를 부여합니다.

구분	매매계약·계약금 지급기한	잔금(양도) 기한
강남구·서초구·송파구·용산구 (기존 조정대상지역)	2026.5.9.까지	계약일로부터 4개월 이내, 최장 2026.9.9.
그 외 신규 지정 조정대상지역 (2025.10.16. 지정)	2026.5.9.까지	계약일로부터 6개월 이내, 최장 2026.11.9.

⚠️ 주의: 위 보완조치는 「소득세법 시행령」 개정 입법예고(2026.2.13.~) 후 공포·시행되는 내용으로, 실제 적용 시점·구체 요건은 확정 시행령을 반드시 재확인해야 합니다.

2. 국외주식 — 안내문이 없어도 신고 의무 발생

「소득세법」 제118조의2 및 §94①에 따라 국외주식은 예정신고 의무는 없으나 확정신고로 종결됩니다.

• 과세대상: ① 외국법인이 발행한 주식 등으로 국내 증시에 상장되지 않은 것, ② 내국법인이 발행한 주식(예탁증권 포함) 중 해외 증시 상장분
• 세율: 원칙 20%, 중소기업 주식 10%(「소득세법」 §104①11호)
• 양도소득 기본공제: 국내주식과 국외주식을 합산한 금액에서 연 250만 원 공제(소득세법 §103)
• 국내주식과 손익통산(2020.1.1. 이후 양도분부터): 같은 과세기간의 국내주식(대주주·비상장)과 국외주식 거래에서 발생한 손익은 통산하여 확정신고

💡 실무 포인트: 안내문이 발송되지 않았더라도 양도소득이 1원이라도 발생한 경우 신고 의무가 발생합니다. 증권사가 제공하는 「주식양도소득금액 계산보조자료」를 제출하면 「주식등 양도소득금액 계산명세서」 및 필요경비 증빙 제출을 생략할 수 있습니다(거주자가 해외상장주식 등을 금융기관을 통하여 양도한 경우).

3. 배우자·직계존비속 증여 후 양도 시 이월과세 — 주식 신규 포함

2025년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 「소득세법」 제97조의2 제1항의 이월과세 대상자산에 '주식'이 추가되었습니다.

• 종전: 토지·건물·부동산을 취득할 수 있는 권리만 적용
• 개정: 위에 더하여 주식(국외주식 포함) 추가
• 적용 요건: 증여일로부터 1년 이내 양도 시, 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산

이는 단기 매도를 통한 절세 시도를 차단하는 강력한 규정으로, 2025년 중 가족 간 주식 증여 후 매도가 있었다면 반드시 검토해야 합니다.

4. 파생상품

「소득세법」 §94①5호에 따라 국내 파생상품(주가지수 관련, ELW, 차액결제거래) 및 국외 장내·일부 장외 파생상품이 과세대상입니다.

• 세율: 기본 20%이나 한시적 탄력세율 10% 적용(소득세법 §104①13호, 시행령)
• 예정신고 의무 없음(확정신고로 종결)
• 양도소득 기본공제 250만 원
• 주식 양도손익과 통산되지 않음 — 별도 계산
• 국내 파생상품과 국외 파생상품 간 손익통산 가능

Ⅳ. 자주 적발되는 양도소득세 탈루 유형과 법적 근거

국세청 보도자료에서 명시한 빈발 적발 유형은 다음과 같습니다.

적발 유형	관련 법령
분양권 전매 시 다운계약서 작성, 양도가액 축소	「소득세법」 §96(실지거래가액 원칙), 「부동산거래신고법」 §28(과태료)
인테리어 공사비 등 필요경비 허위 계상	「소득세법」 §97(필요경비 인정범위)
주거용 오피스텔 미산입 후 1세대 1주택 비과세 적용	「소득세법」 §89①3호, 시행령 §154(주택의 실질판단)
형식상 세대분리 후 1세대 1주택 비과세 적용	「소득세법 시행령」 §154①의 1세대 판단(생계를 같이하는지 여부 실질 판단)
자녀에게 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도	「소득세법」 §101(부당행위계산부인), 「상속세 및 증여세법」 §35(저가양수·고가양도 이익의 증여 의제)

특히 특수관계자 간 저가양도는 양도소득세 부당행위계산부인(시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이)과 양수인의 증여세 과세(시가의 30% 또는 3억 원 이상 차이)가 동시에 문제될 수 있어, 양도자·양수자 모두에게 이중의 세 부담이 발생할 수 있습니다.

Ⅴ. 신고 누락 시 가산세 — 정확한 계산법

「국세기본법」 §47의2~§47의5에 따라 다음의 가산세가 부과됩니다.

구분	가산세율	근거
무신고 가산세	무신고납부세액의 20% (부정 무신고 40%)	국기법 §47의2
과소신고 가산세	과소신고납부세액의 10% (부정 과소신고 40%)	국기법 §47의3
납부지연 가산세	미납세액 × 1일 0.022% (연 환산 약 8.03%)	국기법 §47의4

⚠️ 부과제척기간: 무신고 시 7년, 부정행위 시 10년(국세기본법 §26의2). 단순 실수라 하더라도 7년간 추징 가능성이 열려 있습니다.

Ⅵ. 신고 전 자가점검 체크리스트

다음은 실무에서 가장 빈번한 오류 지점입니다.

• 2025년 중 부동산·주식·파생상품 거래내역 누락 없음 (홈택스 모두채움 vs 증권사 자료 대조)
• 1세대 1주택 비과세 판정 시, 주거용 오피스텔·조합원입주권·분양권까지 주택 수에 포함하여 검토
• 부모·자녀가 같이 거주하면서 형식상 세대분리하지 않았는지(주민등록상 분리만으로는 인정 안 됨, 실질 판단)
• 보유기간 2년/3년 산정 시 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 기준 정확히 산정
• 일시적 2주택 비과세 적용 시, 종전주택 처분기한(원칙 3년, 조정대상지역 일부 2년 등) 준수
• 필요경비(취득세, 중개수수료, 자본적 지출, 양도비) 증빙 보관·제출
• 국외주식: 환율 적용 시 각 거래일 기준 환율 적용 여부 확인
• 2025년 중 가족 간 증여 후 1년 이내 양도가 있었다면 이월과세 적용 여부 검토(2025년부터 주식 포함)
• 같은 해 국내주식 양도손실과 국외주식 양도이익이 있다면 손익통산 가능 → 확정신고로 환급
• 파생상품은 주식과 별도 계산 — 통산 오류 주의

Ⅶ. 결론 — '성실신고가 최선의 절세'

국세청은 부동산감독추진단 등 관계기관과 협조하여 실거래 자료와 자금흐름 분석을 강화하고 있으며, 다주택자 중과 유예 종료(2026.5.9.) 직전·직후 거래에 대해서는 고강도 세무조사가 예정되어 있습니다.

2025년 귀속 신고는 단순한 의무 이행이 아니라, 향후 5~10년에 걸친 부과제척기간 동안의 위험을 차단하는 출발점입니다. 특히 국외주식 보유자, 다주택자, 가족 간 거래 당사자는 신고 전 반드시 전문가 검토를 거치시길 권해드립니다.

📚 본문에서 인용·참조한 주요 근거

1. 국세청 보도참고자료, 「'25년 귀속 양도소득세, 홈택스로 편리하게 신고하세요」(2026.5.4. 12:00 보도)
2. 연합뉴스, 「국세청 "부동산 양도세 탈루 끝까지 찾아내 예외없이 추징"」(2026.5.4.)
3. 국세신문(Daily NTN), 이승겸 기자, 「국세청, 이달 부동산·주식 양도세 확정신고…22만명에 성실신고 당부」(2026.5.4.)
4. 재정경제부 보도자료, 「다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안」(2026.2.12.)
5. 「소득세법」 §89, §94, §95, §96, §97, §97의2, §101, §103, §104, §110, §112, §118의2
6. 「소득세법 시행령」 §154, §155, §167의3, §167의10
7. 「국세기본법」 §5, §26의2, §47의2, §47의3, §47의4

본 글은 위 공개 보도자료 및 법령에 근거하여 정리한 일반적 안내자료이며, 개별 사안에 대한 구체적 자문이 아닙니다. 실제 신고 시에는 거래의 사실관계를 토대로 전문가 상담을 거치시기 바랍니다. 인용된 보도 내용은 공공누리 제1유형(국세청 보도자료) 및 정당한 인용 범위 내에서 활용되었으며, 본문은 자체 작성한 분석·해설입니다.

민우세무법인 김재철

양도·상속·증여 자문 전문